Geräte im gemieteten Ladenlokal: Wer zahlt Wartung und Reparatur, Mieter oder Vermieter?

Wer bezahlt ein defektes Gerät im gemieteten Ladenlokal?

Die Antwort hängt an zwei Fragen: Gehört das Gerät zur gemieteten Sache, und liegt der Mangel im kleinen Unterhalt? Gehört es dazu und braucht es eine Fachperson, ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Gehört es dir, bezahlst du es selbst.

Das Gesetz kennt keine Liste von Geräten. Entscheidend sind der Mietvertrag, die Übergabe und was bei Mietbeginn tatsächlich im Lokal stand. Die folgende Tabelle ist eine Einordnung nach dem Gesetzestext, kein Ersatz für deinen Vertrag.

Was ist der kleine Unterhalt, und gibt es eine Betragsgrenze?

Kleiner Unterhalt sind kleine Reinigungen und Ausbesserungen, die für den gewöhnlichen Unterhalt nötig sind. Du bezahlst sie nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten (Art. 259 OR). Einen Frankenbetrag nennt das Gesetz nicht.

Das hat auch das Obergericht des Kantons Bern festgehalten: Das Gesetz nenne keine betragsmässige Obergrenze für den kleinen Unterhalt (Entscheid ZK 12 157 vom 27. Juni 2012). Der Fall betraf eine Wohnung, nicht ein Ladenlokal. Entscheidend ist dort, ob die Reinigung oder Ausbesserung den Durchschnittsmieter fachlich überfordert. Zürcher Mietgerichte stellen laut diesem Entscheid darauf ab, ob die Arbeit ohne Fachwissen mit einfachen Handgriffen erledigt werden kann.

In Verträgen und Ratgebern findest du oft Faustregeln. Der Beobachter nennt eine verbreitete Regel von etwa 100 bis 200 Franken und beschreibt eine Klausel aus Verträgen von Vermieterverbänden, nach der der Mieter Rechnungen bis 1 Prozent des jährlichen Nettomietzinses bezahlt. Die Klausel mit 1 Prozent hält der Beobachter für zu hoch, um noch als kleiner Unterhalt zu gelten. Die Regel von 100 bis 200 Franken kritisiert er, weil sie alle Mietobjekte gleich behandelt. Diese Zahlen sind Praxis, nicht Gesetz. Zu Geschäftsräumen sagt der Beobachter-Artikel nichts.

Für Küchen- und Ladengeräte heisst das: Eine Dichtung, die du selbst wechseln kannst, oder ein Filter, den du herausnimmst und reinigst, ist eher kleiner Unterhalt. Ein Kompressor, eine Steuerung oder ein Ventilator, für den eine Servicefirma kommen muss, ist es nach der Berner Argumentation nicht. Ob das bei deinem Gerät gilt, hängt vom Einzelfall und vom Vertrag ab.

Was gilt bei Geschäftsräumen, und was bedeutet die Nichtigkeit abweichender Klauseln?

Das Gesetz erklärt abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters für nichtig, wenn sie in vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume stehen (Art. 256 Abs. 2 OR in der Fassung vom 1. Oktober 2026). Der Vermieter kann die Erhaltungspflicht für die gemietete Sache also nicht beliebig auf dich abschieben.

Wo die Grenze im Einzelfall liegt, sagt der Gesetzestext nicht. Das gilt besonders für Mietverhältnisse, in denen der Mieter den Ausbau selbst übernimmt. Der Rechtsanwalt des Hauseigentümerverbands Schweiz beschreibt für die sogenannte Rohbaumiete, dass der Mieter dort grundsätzlich Reparatur, Unterhalt und Erneuerung des Ausbaus trägt. Er empfiehlt, das im Vertrag im Detail zu regeln, weil diese Mietform nicht gesetzlich geordnet und rechtlich oft unklar sei.

Praktisch heisst das: Eine Klausel wie «Der Mieter übernimmt Wartung und Reparatur aller technischen Anlagen» ist bei einem bezugsbereiten Lokal kritisch zu lesen. Bist du unsicher, lass sie von der Schlichtungsbehörde deines Kantons, einem Mieterverband oder einer Anwältin beurteilen, bevor du eine Rechnung bezahlst oder unterschreibst.

Wie meldest du einen Mangel, und was darfst du selbst tun?

Du meldest jeden Mangel, den du nicht selbst beseitigen musst, dem Vermieter. Unterlässt du die Meldung, haftest du für den Schaden, der dem Vermieter dadurch entsteht (Art. 257g OR). Das gilt auch, wenn die Störung ein Gerät betrifft, das erst langsam schlimmer wird.

Danach hat der Mieter nach dem Gesetz mehrere Möglichkeiten, die vom Fall abhängen:

• Beseitigung, Herabsetzung, Schadenersatz: Bei Mängeln, die du weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beheben hast, kannst du verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt oder Schadenersatz leistet (Art. 259a Abs. 1 OR).
• Herabsetzung ab Kenntnis: Beeinträchtigt der Mangel die Tauglichkeit der Sache, kannst du die Herabsetzung des Mietzinses ab dem Zeitpunkt verlangen, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis er behoben ist (Art. 259d OR). Deshalb meldest du Mängel sofort und schriftlich.
• Selbst beheben lassen: Kennt der Vermieter den Mangel und beseitigt ihn nicht innert angemessener Frist, kannst du ihn bei geringer Beeinträchtigung auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen (Art. 259b lit. b OR). Schliesst der Mangel den vorausgesetzten Gebrauch aus oder beeinträchtigt er ihn erheblich, kommt eine fristlose Kündigung in Frage (Art. 259b lit. a OR). Beides ist ein Schritt mit Folgen, den du vorher mit einer Fachperson besprichst.
• Hinterlegung: Als Mieter einer unbeweglichen Sache kannst du den Mietzins hinterlegen (Art. 259a Abs. 2 OR). Dazu setzt du dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist, drohst die Hinterlegung an und kündigst sie schriftlich an (Art. 259g OR). Hinterlegt werden die künftig fälligen Mietzinse bei der Stelle, die dein Kanton bezeichnet. Auskunft gibt die Schlichtungsbehörde. Machst du deine Ansprüche nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend, fallen die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter zu (Art. 259h Abs. 1 OR). Der Mieterverband weist in seinem Merkblatt zur Mietzinshinterlegung ausserdem darauf hin, dass blosses Zurückhalten oder Kürzen des Mietzinses keine gültige Hinterlegung ist und zur Kündigung wegen Zahlungsrückstand führen kann. Das Merkblatt erwähnt Geschäftsräume nicht ausdrücklich.

Mietzins auf eigene Faust zu kürzen oder zurückzubehalten ist der teuerste Weg. Hinterlegung und Kündigung klärst du immer vor dem ersten Schritt mit der Schlichtungsbehörde, dem Mieterverband oder einer Anwältin.

Darfst du im Lokal etwas einbauen oder ändern?

Nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters (Art. 260a Abs. 1 OR). Das betrifft zum Beispiel eine Kühlzelle, eine neue Abluft, einen Wasseranschluss für eine Kaffeemaschine oder einen Umbau der Theke.

Hat der Vermieter zugestimmt, kann er die Wiederherstellung des früheren Zustands nur verlangen, wenn das schriftlich vereinbart wurde (Art. 260a Abs. 2 OR). Weist die Sache bei Mietende dank der Änderung einen erheblichen Mehrwert auf, kann der Mieter eine entsprechende Entschädigung verlangen. Weitergehende schriftlich vereinbarte Ansprüche bleiben vorbehalten (Art. 260a Abs. 3 OR). Nach der HEV-Quelle ist der Entschädigungsanspruch nicht zwingend und kann vertraglich wegbedungen werden, prüf das vor dem Einbau. Halte deshalb in der Zustimmung fest, wem der Einbau gehört, wer ihn unterhält und ob er beim Auszug bleibt oder entfernt wird.

Was gilt bei Rückgabe und Übernahme?

Bei der Rückgabe prüft der Vermieter den Zustand und muss Mängel, für die du einzustehen hast, sofort melden. Versäumt er das, verliert er seine Ansprüche, ausser es handelt sich um Mängel, die bei üblicher Untersuchung nicht erkennbar waren (Art. 267a OR). Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR).

Bei der Übernahme eines Lokals kannst du verlangen, dass dir der Vermieter das Rückgabeprotokoll des Vormieters zur Einsicht vorlegt, wenn eines erstellt wurde (Art. 256a Abs. 1 OR). Für Geräte ist das oft die einzige Unterlage aus der Zeit vor deinem Einzug. Halte den Zustand bei deiner eigenen Übergabe zusätzlich mit Fotos fest.

Wer ist verantwortlich, wenn das Gesetz eine Anlage an den Inhaber knüpft?

Manche Pflichten treffen den Inhaber einer Anlage, egal wer im Mietverhältnis am Ende zahlt. Ein Beispiel ist der Fettabscheider: Die Inhaber von Abwasseranlagen müssen sie in funktionstüchtigem Zustand erhalten und Abweichungen vom Normalbetrieb feststellen, abklären und unverzüglich beheben (Art. 13 Abs. 1 GSchV). Wer als Inhaber gilt, wenn das Lokal gemietet ist, sagt die Verordnung nicht. Klär das mit dem Vermieter und halte es schriftlich fest, bevor der erste Termin ansteht. Wie Betrieb und Wartung eines Abscheiders in der Praxis laufen, steht im Artikel Fettabscheider: Wartung, Leeren und Nachweise.

Für andere Pflichten gilt dasselbe Vorgehen: Elektrokontrolle (Elektrokontrolle und Sicherheitsnachweis), Kältemittel (Kältemittel ab 2027) und Küchenabluft (Küchenabluft reinigen). Im Verhältnis zur Behörde zählt, wer Eigentümer oder Betreiber ist. Im Verhältnis zwischen dir und dem Vermieter zählt der Mietvertrag.

Was bewährt sich in der Praxis?

Praxisvorschläge, keine Vorgaben:

1. Inventarliste zum Mietvertrag: Jedes Gerät mit Hersteller, Modell, Seriennummer, Eigentümer (Vermieter oder Mieter), Wartungspflicht und Foto bei Übergabe. Der Vermieter unterschreibt sie, du bekommst eine Kopie.
2. Einbauten schriftlich: Zustimmung zu jedem Einbau mit Regel für Eigentum, Unterhalt und Rückbau (Art. 260a OR).
3. Wartungsverträge klären: Wer hat den bestehenden Wartungsvertrag, wer bezahlt, wer darf die Servicefirma beauftragen? Ohne diese Antwort bleibt die Rechnung nach der Störung offen.
4. Mängelmeldung schriftlich: Per E-Mail oder Brief, mit Datum, Foto und Gerätenummer. Bei Wichtigem zusätzlich per Einschreiben.
5. Offerte vor Reparatur: Bei Geräten, die zum Mietobjekt gehören, holst du die Zustimmung des Vermieters ein, bevor du eine Servicefirma beauftragst. Bei Gefahr (Wasser, Gas, Strom) sicherst du zuerst und meldest sofort.
6. Pflichten im Jahresplan: Elektrokontrolle, Abscheider, Abluft und Kältemittel stehen mit Termin im Wartungsplan, auch wenn der Vermieter zuständig ist oder die Kosten trägt. Wen die Pflicht trifft, hängt vom Erlass ab, bei der Elektrokontrolle zum Beispiel den Eigentümer der Installation (Art. 5 NIV). Einen verpassten Termin merkst du trotzdem zuerst im Betrieb.

Wie hilft myFM bei Geräten im gemieteten Lokal?

myFM führt die Unterlagen zusammen, die du für diese Fälle brauchst, und zeigt dir die Historie je Gerät. Den Mietvertrag, die Inventarliste und die Zustimmungen zu Einbauten legst du als Dokumente am Standort ab. Am Gerät hält myFM Hersteller, Modell, Seriennummer, Garantie, Lieferant und Dokumente fest.

Meldet jemand eine Störung per QR-Code am Gerät, hast du Zustand, Beschreibung und Foto samt Datum im Protokoll. Das ist die Grundlage für die schriftliche Meldung an den Vermieter. Dazu kommt die Kostenhistorie je Gerät bei Geräte und Anlagen, die du bei Streit über die Kostenfrage brauchst. Reparaturen vergibst du über das Lieferantenportal.

Was myFM nicht tut: Es kennt deinen Mietvertrag nicht, beurteilt nicht, wer zahlt, und schickt keine Mängelmeldung an den Vermieter. Diese Meldung schreibst du selbst. Auch die Fristen aus dem Mietrecht überwacht myFM nicht. Du kannst dafür eine Aufgabe im Board mit Fälligkeit anlegen.

Diese Übersicht ist eine Auswahl ohne Gewähr. Massgebend sind die Erlasse in der geltenden Fassung und dein Mietvertrag. Im Zweifel gibt die Schlichtungsbehörde für Mietsachen deines Kantons, ein Mieter- oder Hauseigentümerverband oder eine Rechtsanwältin Auskunft.